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金融探索之社区金融：社区金融典型案例之地产篇

花样年社区金融

据权威部门统计，我国城镇人口有7.5亿，分布在16.44万个社区，社区面积达到247亿平米。这些人口的工作、娱乐等日常生活本身就能产生巨大的商业价值，其中产生的海量数据，更是社区蕴藏的巨大价值。花样年社区金融围绕社区平台，以个人和家庭为对象，开拓出基于线下和线上的花样年“社区+金融”服务模式。公司是花样年控股集团旗下的核心业务板块，花样年集团最早从事地产开发，之后在此基础上衍生出“彩生活”社区服务、国际物业、文旅酒店、商业管理等八大板块。其中，“彩生活”是全国乃至全球第一大社区服务运营商，服务面积达到3.1亿平米，服务人口接近1000万。集团雄厚的背景实力，为花样年社区金融的发展提供了有力的支持。

花样年社区金融集团的目标是打造“社区+”生态圈，努力成为一个有温度的社区生活连接者。社区金融与传统金融相比，在市场、服务、营销、产品、风控等方面都有创新。在市场方面，社区金融服务可以很好地解决传统金融服务在供应上的时空错配问题。在产品方面，社区金融实现了金融绑定服务，实现了线上线下完美的结合，相当于O2O模式。在风控方面，花样年利用社区产生的大量数据进行风控管理，判断客户特征，针对性地提供产品和服务。周锦泉表示，传统金融机构获取的征信数据只能反映借款人的还款能力，而花样年基于社区平台获取的个人社会生活数据，反映的是借款人的还款意愿，这是花样年社区金融的核心竞争力。 

碧桂园社区金融平台

 2016年8月，地产集团碧桂园旗下社区金融平台碧有信宣布正式上线运营。凭借碧强大的资源优势及专业的资产管理及平台运营能力，结合理性金融创新与互联网手段，利用大数据、云平台、移动互联等技术，碧有信将为碧桂园300多万高品质业及超7万名内部员工提供含投资理财、资产优化配置、金融社交等功能于一体的综合性社区金融服务，构建场景丰富、有关怀的房地产互联网金融生态圈，打造透明、规范、安全、便捷的社区金融服务第一平台，与行业及社会分享资源，共享财富增值红利。

地产企业发展社区金融的利好与利空

自1998年住房改革以来，经过十余年快速发展，房地产业已成为我国国民经济的支柱产业，资金量大、项目周期长、上下游产业多、关联性高等特点亦使未来经济无法脱离房地产业而独立发展，而现代金融业则被称为经济活动的血液，两者结合凸显了当前我国地产业发展的新方向。

1.打破资金瓶颈，确保财务安全

资金是企业经营活动的源泉，对于资金量巨大的房地产企业来说更是如此，而金融企业更是以资金为经营对象的特殊企业。相较于国内房地产企业主要通过发行股票、银行贷款、信托资金、投资基金等融资渠道，入股商业银行，变间接融资为直接融资具有成本低、可逆性强、利于结构调整等优势。同时，上市银行股票市盈率在大盘中亦是的，2013年上半年，16家上市银行净利润达6113亿元，入股商业银行对地产企业的资金链安全也大有裨益。

2.拓展利润增长点，完善多元布局

当前我国房地产市场调控严厉，地产开发尤其是住宅开发风险日盛，长远来看，城镇化的推进也必然有停止之日，地产企业急需新的利润增长点，延伸产业链，拓展业务布局，防范系统性风险，发展社区金融也是地产商“城市配套服务商”新定位下的战略投资，契合了其提供住宅的全方位现代化服务的需要。万科内部曾测算，以万科目前管理的362个社区、40万住户、约300万的社区人口及未来5年将可能增加到500至600个社区、100万住户、约800万的人口规模为基数，按国际经验每人每月在社区内如物业管理费等各类消费达到1000元，作为金融服务的提供方以1%的比例提取佣金，年佣金收益也将达到8000万元。

3.摆脱政策束缚，释放市场活力

地产公司介入的社区金融发展新思路，无论为地产公司还是金融公司的发展均提供了新选择。在我国政策约束日紧的背景下，地产开发尤其是住宅开发受到的束缚日益严重，与此同时，当前我国金融机构基本为“总行—分行—支行”的管理体制，存在网点定位不清、职责不明等问题，而社区金融的发展，有助于金融机构由纵向管理体制向“总行—分行—社区”的新的三级转变，弱化分行的职能，以社区为基本的利润点；在组织结构上由现在的直线职能制向矩阵制转变，提高管理效率。银行缺项目，房企缺资金的矛盾长期存在，市场的错配无疑加快了地产涉足银行的步伐，房地产问题归根结底是金融问题，完善的融资平台是释放市场活力的保证。

地产商介入的社区金融发展模式，为地产公司和金融机构的发展都提供了广阔的空间，就当前我国房地产市场的基本情况来看，房地产与金融的融合，是未来房地产行业的基本走向。地产商介入的社区金融模式虽然发展前景广阔，但当前仍面临很大的风险。

1.跨业合作，战略目标不易协调

地产与金融分属不同的行业，虽业务往来频繁，但来自不同行业企业的整合不可避免存在经营对象、利润来源、企业文化等的差异，战略目标的不一致将直接体现为发展方向的异化。就万科与徽商银行来说，万科相比徽商银行的体量过大，易形成主导而使徽商银行在联盟内缺乏发言权。地产商对资金的巨大需求易集聚银行的风险，若银行无法独立进行风险控制而出现资金链问题，最终也将使地产商陷入困境。这就需要参与此战略联盟的企业设计完善的联盟运行机制和风险控制体系，保持一致的战略目标，为维持联盟的长期稳定奠定坚实的基础。

2.量化经营风险难度高，资金链安全难以控制

房地产业属资金密集型产业，提高资金利用效率的基本原则要求地产公司控制自有资金投入开发过程的比重。地产公司直接入股商业银行，进一步推动了金融资本与产业资本的结合，房地产开发贷款从银行表内业务向关联企业交易转变，变间接融资为直接融资，为地产开发融资提供更大的便利。但得到便利的同时，也不能忽视由此带来的风险。关联企业交易业务增加势必使经营风险难以度量，而金融业本身是风险相对较大的产业，当前闹钱荒的背景下，银行资产配置不当，地方债与影子银行均可能拖累金融业，从而对房地产业造成冲击；而房地产市场一旦发生紊乱，也势必会影响金融安全。二者捆绑，风险势必成倍放大。由金融业带来的房地产行业风险主要是资金链安全问题，地产商与金融机构联姻后，在节省资金成本的诉求下，地产开发资金来源将更加单一的依靠金融资本，资金链安全管理更为困难。

3.发展模式尚不明朗，团队建设亟待完善

入股商业银行是地产商对未来发展模式的一次大胆尝试，从另一方面看，也是当前市场情况下，地产商不得不做的调整。据测算，随着城镇化速度的下降及居民居住水平的提高，未来十年我国的住宅需求将会逐渐稳定甚至出现一定程度的萎缩，商业地产及已有住宅服务是未来市场发展的主要方向，地产企业未来发展面临深刻转型。可以预见，这势必是地产商下一轮竞争的核心，竞争意味着淘汰，率先摸准市场动向的企业才能在市场竞争中获得优势。地产商与金融机构的合作模式目前正在摸索之中，同时，地产商长期专注于地产开发，缺乏金融专业团队打理相关业务，通过合并的方式介入金融业务则面临合作模式与团队整合等方面的压力。目前来看，可考虑共同出资成立专营公司或通过并购来完成整合，并注重团队专业考核及管理，增强团队凝聚力。

地产商介入的社区金融模式在我国尚属于新生事物，正在接受实践的检验，但从房地产业自身发展来看，社区金融契合了房地产业为客户提供物业服务的基本要求，充分利用了十余年来我国快速城镇化为房地产业积累的充裕资金和大量优质客户群，满足房地产业转型升级、创造新利润增长点的现实需求，是未来房地产业发展一个值得期待的发展方向。

文章来源：网络，小毕综合整理。