毕友一言：

　　为天下溪，常德不离，复归于婴儿。

产业探索之房地产：中国房地产发展新趋势及未来展望

　　前期系列文章梳理了房地产与互联网、金融跨界融合现状及典型案例，本期文章作为房地产系列的最后一篇文章，将引用平安好房《2015房地产互联网金融白皮书》的研究，对房地产新时期的特征及发展趋势进行呈现。

　　一、中国房地产市场新趋势：转型需求迫切，“互联网+”助力市场发展

　　无论是经济结构的转型，还是人口结构进入拐点，中国房地产市场正在迎来前所未有的大变局，市场运行呈现出新的特点与态势，行业转型需求迫切，互联网+成为共同的期待。

　　1、“互联网+”助力市场发展

　　众多品牌房企和新兴的房地产电商调整了传统的房产交易模式，通过互联网创新积极求变，改善行业生态与用户体验。以平安好房为例，其推出了好房宝、好房贷等“一宝多贷”，对开发商与购房者均有着积极意义，从而推动了市场发展。

　　2、房产需求由刚需逐渐转为改善需求为主

　　随着房地产市场的深入发展，以及居民消费需求的不断升级，近年来改善性需求正在逐渐成为市场主流，在一二线城市这一趋势尤为明显。可以预见的是，“二孩”政策的放开，将令改善性需求的市场占比继续上升。

　　3、北上广率先进入存量房时代

　　随着城镇化不断推进和房地产市场快速发展，我国一线城市二手房成交总量已经超过新房成交量。目前，一线城市核心区和近郊区新增供应量已经很少，新建商品房主要集中在城市远郊区，未来四个一线城市房地产交易将以存量房交易为主。

　　4、开发商探索轻资产运营模式

　　从世茂资产证券化创新，到万科发起国内首只公募REITs，再到万达推出“稳赚一号”，龙头房企试图从重资产转向轻资产；在运营模式上，越来越注重业主购房后数十年的需求，并通过成立物业公司、金融公司等，向业主提供更多优质的“后服务”。

　　5、房地产行业并购将愈演愈烈

　　行业集中度提升的同时，伴随着洗牌与重构。为了应对激烈的竞争，大型企业有动力通过兼并收购快速布局，以扩大垄断优势，而一些在资金和品牌上处于劣势的企业，也需要通过并购退出市场。

　　6、链家等二手房中介进入新房市场

　　房地产服务行业日益成熟，综合经营初现端倪。链家是典型代表，2015年链家在收购高策地产之后，正式上线新房频道，全面进军新房市场。

　　二、2016年房地产市场展望：政策持续护航，平稳增长可期

　　长期来看，中国经济依然保持稳步增长态势，新型城镇化将持续推进，房地产价格在长期上处于上升区间；与此同时，不动产登记制度和户籍制度改革等长效改革机制的实施，以及“一带一路”战略与京津冀一体化的启动，均将促进房地产市场全面发展。

　　2016年，在宏观经济整体低迷的背景下，促进居民住房消费、消化房地产库存的政策基调不会改变，房地产市场仍将受到各方面政策的保驾护航；尽管人民币贬值压力将对国内资产价格造成一定的下行风险，但是房地产作为居民资产配置核心的地位短期内不会改变，加之消费升级之下改善型需求的升温，预计房地产市场将保持2015年的平稳增长态势。

　　1、行业将维持平稳增长

　　在中央政府定调房地产去库存之后，目前宽松的房地产政策不仅将得到延续，还很有可能加码，包括降息降准、首付比例降低、减少交易环节税费、公积金政策进一步放松等，这将促使市场继续保持平稳增长。

　　2、城市之间继续分化

　　一线与部分二线城市将维持强势，房价上行依然是大概率事件，但是对于缺乏产业支撑、人口流入吸引力不强的三四线城市，房价上涨乏力，甚至面临高库存、较大销售压力时，存在降价走量，以期减少库存、回笼资金的可能。

　　3、行业集中度继续提升

　　随着市场进入深耕细作的发展阶段，强者恒强的趋势将得到强化，综合实力与品牌影响力突出的大型房企，将在竞争中扩大优势，进一步蚕食市场份额，令行业集中度稳步提升。

主要研究机构预测情况

　　三、2016年房地产互联网金融展望

　　房地产互联网金融生来具有创新基因，在2016年，这一领域的创新有望全面开花，带给人们更多惊喜。而各类市场主体的进入，将引发群雄混战，这既意味着更多的发展可能性，又蕴藏着一定的恶性竞争风险，我们在期待的同时需要保持一份清醒。

　　1、万亿市场空间尚待挖掘

　　房地产互联网金融的市场空间究竟有多大？这要取决于房地产金融的市场空间。

　　鉴于目前房地产金融的统计口径并不明确，为了化繁为简，我们仅考虑房地产开发融资规模和销售金额：按照国家统计局的口径，2015年前11月，我国房地产开发投资达到8.77万亿元，商品房销售额累计7.45万亿元，据此估算，全年房地产开发端与销售端资金规模合计在18万亿元左右；如果考虑到赎楼贷款、税费贷款、装修贷款、车位贷款、住房抵押消费贷款与租房分期等，预计全年房地产金融规模将达到20万亿元；假设中长期内房地产互联网金融的渗透率能够达到10%，则意味着每年2万亿元的市场空间。

　　如果考虑存量的房地产金融规模，这一市场空间将更为广阔。根据央行统计，截至2015年9月末，我国人民币房地产贷款余额20.24万亿元，这意味着潜在的资产证券化空间。另外，具有稳定租金收入的商业地产，也具备资产证券化的潜力。

　　2、更多市场主体将涌入

　　“白银时代”的房地产市场竞争激烈，企业如果不能互联网化、金融化，将很难在未来的市场格局中占据一席之地，迫使企业走向互联网金融。

　　3、更多创新产品将出现

　　主体的进一步多元化，令行业生态更加丰富，将推动更多创新产品的出现。更重要的是，无论开发商还是购房者，对房地产互联网金融已经告别最初的陌生和懵懂状态，如果不能推出更多创新，单靠概念和噱头，很难再取得显著效果。创新正是互联网+的核心要义，我们完全有理由相信，更多创新产品已经在路上了。

　　4、行业将扮演更重要角色

　　更多市场主体的涌入与更多创新产品的出现，将形成一股蔚为可观的房地产互联网金融浪潮，越来越多的开发商需要借力互联网金融建房、卖房、提高服务水平，而越来越多的消费者需要通过互联网金融解决资金难题、提升购房体验，这将使房地产互联网金融的作用日益突出，受到更加广泛的关注与瞩目。

　　5、行业竞争趋于白热化

　　随着房地产互联网金融逐渐深入人心，市场各方都将往这一方向发力，行业竞争趋于白热化。这对于购房者来说是个好消息，但站在整个房地产互联网金融的长期发展角度考虑，也有可能意味着恶性竞争风险，近年来P2P借贷行业不断爆发风险事件已经敲响了警钟，这需要引起业内和相关部门的关注。

　　6、若干行业龙头将初现端倪

　　2016年很可能成为房地产互联网金融的关键之年，在激烈的混战过程中，有望出现若干引领行业发展的龙头企业，从而解决房地产互联网金融行业缺乏标准和规范的问题。从目前的趋势来说，依托于平安集团综合金融优势的平安好房，传统代理公司佼佼者的链家，以及国内最老牌的房地产电商搜房网，都是行业龙头的有力竞争者。

　　7、房地产消费金融方兴未艾

　　消费金融的蓬勃发展，为近年来金融市场最引人注目的现象之一，这是中国经济新常态下的必然结果。基于房地产的互联网消费金融创新，有着极大的市场空间，2015年以来日益涌现的租房分期产品，仅仅是一个开始。

　　结语

　　从90年代中国启动住房市场化改革至今，我国房地产市场蓬勃发展，成为国民经济的重要命脉，为改善民生、促进经济增长起到了至关重要的作用。如今，房地产市场告别了野蛮生长与粗放发展，整体面临着库存压力与资产泡沫风险，"黄金时代"已然不再。在此背景下，互联网化与金融化，正在成为行业转型的显著趋势。

　　作为房地产金融与互联网金融的交叉领域，房地产互联网金融正在成为金融市场的下一个风口。更多机构将进入，更多创新将涌现；既面临红利与机遇，也面临着挑战与风险。房地产互联网金融的发展大幕，才刚刚拉开。