毕友一言：
一生寻求智慧的苏格拉底，只知道自己一无所知。
产业探索之房地产：房地产金融创新模式典型案例之二
本期将继上次文章，分析房地产金融创新中第三种模式，与金融机构合作的典型案例
众多房企都意识到了金融带来的好处，但出于不同意图或涉水金融的不同阶段，有一部分房企与金融的接触，更多是与外部金融机构合作。这些合作的对象有私募基金、REITs、资产管理机构、险企等传统金融机构以及P2P等互联网金融平台，他们分别利用这些机构的优势，给地产插上翅膀。
一、与母公司旗下金融机构合作，资源共享
部分房企的母公司为大型央企，背景和资金实力雄厚，房地产只是其多元发展的业务之一，其他板块的规模、盈利能力等甚至可能强于房地产板块。在国企改革加速的趋势下，这些央企开始着手整合旗下板块，让原先独立发展的业务相互支持，产生1+1＞2的效果。
模式一：招商——产融结合进行园区开发
招商地产与招商银行达成合作，双方将在授信及融资服务、国际结算和其它金融服务、品牌共建及客户共同开发、产业园区及社区金融服务、资本市场专业化服务、金融不动产开发、咨询与培训服务等方面展开深入合作，母公司招商局集团提出了“产融结合、产业协同”的战略要求。招商银行还将为招商地产旗下产业园及社区提供多元化综合金融服务平台，服务范围包括小额金融服务、代收代付、缴费类款项归集等，整合行内外资源，通过股权投资服务平台和债权融资创新产品，针对企业不同成长阶段实施分类培育、梯度培养。此外，招商局置地旗下招商局资本等同样能协助招商地产的发展。
这一模式的实质，是通过金融手段，增加招商地产开发的产业园区对企业的吸引力，培育扶持产业发展，进而带动区域经济，以及周边的住宅、商业销售，以及消费等。这样的合作并不能单纯地说是金融为地产业务服务，或是金融依托地产发展，而是两者合作后对整体区域经济的带动，最终将有利于集团整体实力的提升。
模式二：信达——利用母公司不良资产再开发
信达地产为中国信达旗下惟一上市平台，中国信达作为金融控股平台，主业为不良资产经营，金融板块旗下包括保险、信托、基金、证券等多方面，金融牌照丰富、多元。中国信达2013 年年报显示，应收款类不良债权资产中，房地产业有756 亿，占比50%，规模较大。在未来规划中，信达计划与集团合作，利用 "金融地产“公司扩大规模，向房地产投资商与房地产专业服务商相结合转变，向开发利润、咨询监管业务收入以及投资收益等多元化收入来源转变。中国信达是信达地产的母公司，信达地产获取不良资产的成本更低、更快。但信达地产的产品线和布局欠缺，并非所有项目都适合开发。同时，若将所有不良资产都“照单全收“将超出其规模负荷，也会影响周转速度。因此，对于信达地产来说，自行再开发和搭建平台连结其他开发商并行将是最为合理的模式。
二、与基金合作，实现商业地产轻资产化
指的房企本身不参与基金的运作和管理，引入外部基金入股和收购现有成熟物业项目，以及与基金共同投资开发新项目。主要目的是借用基金的资金优势实现“轻资产”，减少重资产带来的资金压力，以较少的企业自有资金撬动较大的规模，同时通过商业地产的品牌和管理输出，收取各种管理费，获得多元收益，提高了总体回报水平。
模式一：龙湖——借力基金合作投资商业地产项目
2014年7月，龙湖第一次引入渣打银行牵头的基金计划，在观音桥龙湖新壹街项目中投资等值7.56亿元，占项目28%的权益，而余下21%的权益由另一家海外基金投资5.67亿元持有。此后，2014年12月，龙湖地产又联合CPPIB成立合资公司发展苏州时代天街商业地产项目，其中，CPPIB投资约人民币12.5亿元。
龙湖的主要模式是借力基金合资开发项目，这些项目主要是龙湖已有待开发项目。一方面引入基金，龙湖首先可以获得溢价或土地增值收益。以观音桥项目为例，按照2013年12月龙湖25亿的拿地价格，基金进入时，已经付出了8%的溢价。另一方面，龙湖引入基金同股同权开发商业地产，依然由龙湖进行操盘，基金不干涉具体开发事宜，而龙湖大大缓解了资金压力，分散了风险，撬动了规模，同时变得“更轻”。此外，龙湖在商业地产的运营已经有多年较为丰富的经验，也具备较高的合作伙伴选择余地和议价能力。
模式二：万达——纯品牌和管理输出型基金合作
2015年1月，万达与光大安石(北京)房地产投资顾问、嘉实资本管理等四家公司签署框架协议，4家投资机构拟出资240亿元用于投资20座万达广场，万达商业只负责建设和管理。
万达过去的主要模式都是“以售养租”，在住宅地产增长缓慢的情况下，万达商业物业的发展也面临了资金巨大投入的压力，通过合作，基金发挥资金优势，万达则发挥其品牌和管理优势，万达一方面得以实现轻资产运作，减少了巨额资产投入，缓解了资金压力，撬动了规模；另一方面，万达大大转移了风险，基金投资开发新项目与收购成熟物业不同，面临更大的风险，并且新投资项目投资时机与投资城市地段可能不如万达早期投资时优越（很多项目可能将位于三四线城市），投资风险也较大。最重要的是，万达通过收取管理费和其他双方约定的收益分成，实现了最大化回报。
模式三：万科——出售成熟物业，效仿“凯德模式”
2014年8月，万科与凯雷签订商业地产战略合作平台意向书，以20：80意向成立资产平台公司，该平台将收购万科拥有的9个商业物业并长期持有，未来以资产证券化为目标退出。同时，双方设立一家商业运营管理公司，负责资产平台公司持有的各境内商业物业招租和运营管理。2014年9-12月，万科又和麦格理等三家机构合作。
万科在效仿的是凯德模式，即在商业地产项目的不同阶段引入不同基金，轻资产运营，并在各个环节获得收益。如，在项目开发阶段，引入短期私募基金共同开发，然后在开业培育阶段，引入商业基金接盘，培育成熟后再转让给长期REITs（房地产投资信托基金）。在不同阶段，万科均参股，获得股权收益。更重要的是，万科全阶段都能获得项目管理、资产管理和物业管理的收入（凯德还负责基金的运作和管理）。通过在物业开发运营各阶段与基金的合作，万科实现了重资产商业地产的投资退出，构建了自己的“轻资产”模式，也获取了多元的收益渠道，大大降低了资金压力和运营风险，有助于提高ROE水平。
三、与P2P合作提供购房款，促进项目去化
房企与P2P网贷平台合作，推出“首付贷”等产品，以“低首付”甚至“零首付”等活动吸引购房者，使购房者可以降低首付的压力。其运作方式是在房企的担保或房产抵押下，P2P网贷平台将首付款或部分首付款贷给购房者，从而促进房企项目的去化。
案例：平安好房“好房贷”——解决购房者首付问题，助力开发商资金回款
绿地集团、世茂地产、越秀地产、招商地产、泰禾集团等房企都与平安“好房贷”有所合作。通过首付款分期、短期过桥借贷等方式，解决购房者首付款不足等问题，以此促进房企销售资金的快速回笼。
“好房贷”可以看成是一款融资类产品，解决购房首付款资金不足问题，其背后的资金来源方是平安集团旗下P2P投融资平台——陆金所。购房者贷款有抵押和无抵押两种，有抵押利息较低，无抵押利息较高。而贷款利息分为由开发商全部贴息、开发商和客户共担、客户承担全部利息三种方式，最高可以为购房者做到零息首付贷款。为了帮助购房者轻松筹集首付，对一些签约楼盘，平安好房采取贴息特惠，最多可做到有抵押贷款一年零息、无抵押贷款三年零息。
类似的产品还有易居的房金所、乐居的乐居贷、搜房的天下贷、搜狐焦点的首付贷以及世联行的家圆云贷等。其提供给购房者贷款的资金来源基本都是背后P2P平台，而一些产品会有相应的担保，如易居房金所的“房险贷”和“房保代”则是分别有保险公司和开发商对兑付进行本息担保，对投资者来说风险更小。
此外，一些面临较大资金压力的小型房企甚至直接从P2P平台上进行融资。其操作模式是以房地产商在建房子为抵押，一般按七折左右来估值，在网络平台上表现出来则是普通的房产抵押融资项目。房地产商融资规模数千万至数亿不等，但P2P都会将其拆标，即拆成多个项目放到平台上，有的甚至进行项目包装，使之在P2P台上都是看起来像是安全可靠、金额不大的项目。但这种做法游离于法律边缘，风险巨大。
四、通过发行REITs实现房地产资产证券化
借用券商进行房地产资产证券化，将成熟物业等存量资产打包发行REITs，实现商业物业等出租型物业持有者的投资退出，解除大量资金沉淀的压力。而REITs投资人可以享受租金、物业升值等带来的收益。
案例：苏宁云商合作中信证券、华夏资本发行私募版REITs
2014年10月，中信华夏苏宁云创资产支持专项计划成立，该专项计划的具体操作流程是由中信证券的子公司中信金石基金管理有限公司设立专门的中信苏宁私募投资基金，私募投资基金成立后，中信金石以私募投资基金的名义收购苏宁云商持有的11个项目公司的100%股权，同时给项目发放委托贷款（包括优先债和次级债），且将持有的优先债前18年的利息收益权通过实物分配方式转让至苏宁云商。这就意味着通过债券和股权方式，私募基金获得这11家门店的控制权。苏宁再通过认购私募投资基金全部份额的方式来实现对这11家门店的间接控制。
接着，华夏资本根据专项计划文件的约定，以自己的名义，代表专项计划的利益，与苏宁云商签订债权收益权转让协议，受让苏宁云商所拥有的债权收益权以及私募投资基金份额。至此，专项计划便可间接以私募投资基金所持目标资产的权益发售资产支持证券。
本款REITs产品的载体是由华夏资本管理有限公司设立的中信苏宁资产支持专项计划资产支持证券。华夏资本角色是计划管理人，负责募集资金、设立、管理该专项计划；实际设计者是中信证券；工行南京分行作为专项计划托管人，为该专项计划提供资金托管服务。投资者通过华夏资本认购后，成为专项计划资产支持证券持有人。
之所以设计这样的交易结构，主要目的是将资产支持证券，也就是专项计划的基础资产从物业等固定资产变为基金份额。通过这样的结构，计划管理人华夏资本代表资产支持专项计划或代表资产支持专项计划通过私募投资基金享有基础资产的所有权，原始权益人对基础资产不再享有任何权利，资产即与苏宁云商的固有财产相分离。而苏宁云商也获得了较好现金流，实现了财务状况的改善，变得更“轻”。
目前国内的REITs尚未成熟，虽然中信证券正式试水REITs，但是从投资门槛、参与度等方面来看，仍与国际标准化的REITs有较大的差距。并且本只REITs仍然是只向机构投资者开放的私募版REITs，未来公募版的REITs有待进一步创新。
五、以高收益理财吸引潜在购房者，促进成交
一部分房企联合房地产服务商、互联网金融平台，以高收益理财（一般为基础金融理财产品+开发商补贴）吸引潜在购房者投资，如果最终购房还可以享受额外购房优惠，一般投资期不会太长（一般几个月到一年以内），其主要目的以此促进成交和项目去化。主要的金融载体包括货币基金、保险理财、资产管理计划等。
模式一：众筹合作，理财、营销或建房
2014年房产众筹异常火爆，目前主要有三类：投资理财型、营销推广型和合作建房型。
投资理财型
一些“房地产众筹”实质上是一种投资理财模式，向投资者募集的资金并投资于房地产项目，赚取地产项目租金收益和增值收益。
2014年6月，团贷网推出了住宅众筹产品“房宝宝”，与中信御园项目发起第一期别墅众筹，1491万元的资金需求短短2个小时便被443位认购完成。随后该套别墅被以1600万元的价格售出，投资年化收益高达40%。2014年8月，平安好房首单海外房产众筹项目上线，并最终完成了众筹100万美元（约折合人民币615万元）的目标，此次众筹共有5809位参与者。众筹标的是3套美国房产，最终预计每年4%左右收益来自房租。1-2年后，众筹参与者可决定卖出房产，按比例回收投入。
营销推广型
一些房企推出的众筹产品和投资理财产品相似，购房者投入一定的资金成为众筹人，之后亦可参与竞拍选房，竞拍中的可优惠购房，即使竞拍不成功，亦可享受较高的年化投资收益。但一部分活动涉及的金额和房源更少，营销宣传的倾向更多。另外也有房企以众筹作为载体，推出较大范围优惠购房活动，既起到宣传作用，又是一个实在的推广促销，促进了项目去化。
2014年9月，万科联手搜房发起了全国首单房产众筹，推出的是万科城的全装100平三房，众筹金额为54万元（市场价的6折）。每位投资人最低投资1000元，仅9个小时就筹到了目标资金额54万。之后，房源在搜房网上以54亿元的底价起拍，价高者得到房源，最终溢价部分即为投资收益分配给众筹投资人。众筹活动得到120家主流媒体报道，3000万网页在线传播，大量购房者在线关注。
2014年11月11日，远洋地产与京东金融联合推出众筹项目，包括“双11”推出的网上支付11元或1111元，获取1.1折购房（7大城市11套房源）的抽取资格等。据统计，众筹成功的两波活动总计吸引了近20万人次参与，筹资金额超过了2000万元人民币，涉及的房屋总价值超过了25亿元。远洋地产透露，11月该公司全国项目的有效来电量相比10月增长1.2倍，总有效来访量增长1.4倍。11月销售额也比去年同期上涨80%。
合作建房型
众筹建房是另外一种模式，主要流程是先寻找购房群体，然后根据客户的购房居住需求拿地（也有先拿了地块的），并通过专业开发商开发建设直至最终交付使用。
目前当代置业成立了自己的众筹平台“无忧我房”，并成功运作了多个众筹建房项目。该模式为客户提供一定的投资现金回报和购房优惠，参与众筹者还可以对楼盘进行个性化定制。以当代北辰COCO MOMA的两期众筹为例，2015年1月5日，COCO MOMA-工银瑞信财富1期发起众筹，目标金额1340万元，限88份，在2个小时内完成全部份额的认筹；2015年1月12日，COCO MOMA-工银瑞信财富2期57份认筹份额，共1100万元，也在短短2分钟内全部售罄。该项目受到了很好的市场关注，在短时间内成功完成资金众筹，并于2015年初启动了项目建设。而从理财收益上看，以最低档10万元投资为例，若投资者最终购房将享受47%的年化收益率，即使最终没有选择购房，年化收益率也在26%。由于涉及资金筹集，当代置业与工银瑞信的资管计划合作，避免了非法筹资的法律风险。
模式二：购房认筹款理财，锁定潜在购房者
2014年10月，金地集团的上海金地自在城项目三期与平安好房合作，推出“购房认筹款”的高收益理财，年化收益高达35%。凡是准备购买位于上海松江的金地自在城楼盘，用平安好房网的“好房宝”认筹，认筹款4万起，客户将认筹款存入至开盘资金锁定，开盘后资金由“好房宝”代付至开发商账户，就可以获得35%的高收益。收益由货币基金收益加上开发商贴息两部分组成。其中“好房宝”承担货币基金5%年化收益，合作对象为平安大华基金，其余30%收益由开发商贴息。
在这种模式下，开发商借用高收益理财吸引购房准备金，有利于提前锁定潜在购房者。按照2014年11月份开盘计算，认筹至开盘最多一个月的时间，以4万元的认筹款计算，按照35%/年化收益，能获得1167元的收益，单从理财收益本身看，还是具有一定诱惑力的。不过对于有心买房的购房者动则百万计的购房款而言，这点收益就不值一提了。不过对于房企的营销创新和金融创新还是值得称许的。
值得一提的是方兴地产与淘宝合作的“上帝淘宝季”活动，本质上类似于本模式，只不过潜在购房者投入的是首付款，而不仅仅是认筹款。并且，部分项目可实现“货到付款”，直到交房期才将余额宝冻结款支付给方兴，不过相信这些项目应该都已经接近交房期。
模式三：高收益理财产品抵扣房款
2014年9月底，万科携手平安推出“平安万科购房宝”。“平安万科购房宝”的收益主要分为两大部分，一部分为预期现金收益，约6.5%年化收益，对接的是平安养老保险理财产品；另一部分为积分收益，该积分可在客户市场优惠基础上积分抵扣现金，相当于3-5%的年化收益。“平安万科购房宝”产品最低门槛5万元起投，上限为100万，首期期限约75天。
分析发现，预期现金收益为固定收益，由于对接的保险理财产品，比一般货币基金理财产品收益高1-2%，而积分收益部分则需要买房才能够兑付，优惠可转让但有一年的有效期。如最终购房，则可享受最高11.5%的年化收益。若以4万计（最低5万，为对比方便，以4万为例），75天后则仅有945元的收益，相比仅有一个月却有1167元收益的金地模式，“平安万科购房宝”的吸引力显然要弱一些，这还是包含了积分收益的。不过由于上限较高，按照最高100万计，则最高可享受约2.36万（=100*11.5%*75/365）的总收益。该模式的优势在于万科额外承担的3-5%的费用，从本质上讲，对于购房者而言，这就是一个购房折扣优惠而已。
六、三大方式合作险资，轻资产转型或战略布局
对于房企来说，一方面，一、二线城市地价高企，单独拿地难度越来越大，不得不进行合作；另一方面，金地、朗诗、万科、远洋等众多房企纷纷转型“轻资产”，试水“小股操盘”，亦需要与其他投资者合作。
由于险资拥有低资金成本等优势，资金的周期也比较长，符合房地产业对资金需求量大，周期较长的投资特点，并且不动产投资的收益还相对较高，在保险资金投资不动产的政策放松后，更是加大险资投资地产的力度。而险资本身直接操盘能力较弱，看中的往往是投资收益，两者之间的合作契合度较高。
总体而言，房企合作险资主要有3种方式，一是联合拿地，采取联合体方式公开土地市场拿地，主要目标是一些较大金额的热门地块。二是项目投资，引入险资入股已有项目合作开发。三是引入险资入股上市公司（安邦等险企二级市场主动收购者不在此之列），展开长期战略合作与布局。
从案例上来看，平安不动产主要的策略是借助平安集团综合金融平台，直接拿地或以投资者身份对项目投资获得后期盈利。而房企通过合作，可以降低拿地资金压力，分散投资风险，实现以较小权益操盘、维持较大规模的目的，同时通过约定的管理费用等增加收入来源，提高净资产收益率。
而远洋地产引入中国人寿，以及碧桂园引入平安人寿，则更多倾向于整体层面的合作和长期战略布局，实现金融与地产的融合和相互促进，并实现在融资、运营、新业务开拓等多个层面的协同。比如，远洋地产获得大股东中国人寿在债务评级和债券认购的支持，成功发行了2笔低息美元债，在运营层面，还将承建中国人寿办公楼、展开在养老和社区服务的合作，以及共享客户资源等。而碧桂园与平安人寿的合作，同样可以在此方面展开合作，并且基于平安集团多元的金融业务，合作领域甚至可以更宽。
