毕友一言：
深度思考很累，也很难。但如果没有深度思考，一切只会浮于表面，只剩自以为然。
产业探索之房地产：房地产金融创新模式典型案例之一
上一期中对于房地产金融发展概况进行了介绍。本期将结合具体案例，对房地产企业金融创新模式进行分析。
根据CRIC研究中心研究，房企通过各种渠道参与到金融行业中，其中大部分是为了促进房地产主业的发展，另有部分则有更深层次的布局考虑，将金融作为新的盈利增长点。从参与方式来看，主要可分为自行设立金融机构、参股金融机构和与金融机构合作三种。本期文章将主要梳理前面两种类型。
一、企业主体成立金融机构
房企进军金融领域，最为直接的方式便是在集团组织架构中设立金融板块，成立金控集团或金融机构，直接铺设业务。一些背景较雄厚的房企选择全面布点，同时开展如保险、银行、证券、资产管理等业务，在金融领域迅速扩张；一些服务商或规模较小的房企，则利用了房地产资源，选择热门领域试水，如互联网金融、社区金融等，在原有资源网络的基础上进行业务开拓。
1、通过金控集团统筹，目标全牌照
指房企直接设立金融控股集团，所有金融业务均在金控集团下开展。采用这一模式的房企资金实力较强，同时通过多种渠道布局，目标是获取全牌照的“大金融”。这一模式的优势在于多项业务间能产生协同效应，但需要大量金融人才和积淀才能将落实业务，否则可能概念意义大于实际。
模式一：绿地——依托地产的综合金融创新
绿地金融的布局将立足于“投资+投行”的大资管金融全产业链，分为金融机构投资、基金投资和管理业务、类金融业务和资本运作四大板块。绿地金融的业务模式创新、业务多元化，依托房地产资源又能单独盈利，有望成为新的增长点，最具潜力的主要包括：
互联网金融
对于绿地来说，互联网金融平台“地产宝“并非为自身融资设立，其主要业务是联结撮合中小型房企与金融机构，并收取管理费用，房企通过平台的融资成本约在6-8%。相比普通平台，绿地地产宝的竞争力在于：对于金融机构来说，绿地在房地产行业的经验使其能更好地对项目进行风险评估，确保资金安全性；对于中小房企来说，绿地与金融机构的良好关系使他们易于获得低成本融资，对利率的设定并不受限于品牌，而能更多地考虑项目的情况；对于个人投资者来说，绿地品牌更可靠，减少了对“卷款跑路“等现象的担忧；在销售渠道方面，绿地除了通过阿里、平安、腾讯、360等合作分销外，自有售楼处和社区也能形成广阔的布局。
特殊机会投资基金
绿地香港正计划与资产管理公司合作设立特殊机会投资基金，对不良资产进行再开发，也为互联网金融平台提供辅助，这部分业务颇具想象空间。2014年，绿地在宣布与信达集团的合作中便曾提到，“将在金融资产重组以及运营等方面开展深度合作，由绿地将重组后的优质房地产等金融资产项目再开发后推向市场，形成房地产等领域独特的‘重组资产-优质资产’业务模式”。资产管理公司以往的操作模式是，将从银行收购的不良资产（如土地、项目等抵押物）在各地产交所、金交所挂牌，以转让、拍卖等形式将不良资产卖给接盘者，赚取其中的差价。合作后，双方可将低价获取的不良资产交予绿地进行开发、包装和出售，尽管拉长了周期扩大了风险，但能获取更高的利润；亦可作为平台，为这些不良资产按照区域、产品线等特点，寻找合适的房企作为下家，收取管理费用。同时，绿地自有互联网金融平台上的项目一旦遇到，也可采用同样的模式进行处理。
PPP模式
PPP模式是指政府与私人组织之间，为了合作建设城市基础设施项目，或是为了提供某种公共物品和服务，以特许权协议为基础，彼此之间形成一种伙伴式的合作关系，政府将参与全过程经营。绿地目前的地铁投资业务便采用了PPP模式，具体培育形式还在商讨中。但通常来说，由于融资成本将根据项目的预期收益、资产以及政府扶持的力度决定，房企能获得财政补贴和银行提供的低成本融资，以及政府提供的如税收优惠、贷款担保、沿线土地使用权等。除了所开发物业的运营管理收益外，建成的上盖物业销售也能带来现金流。
参股金融机构
绿地早已参股多家金融机构，包括东方证券、上海农商银行、锦州银行，控股盘锦银行，并迎来第一轮收获期。海外方面，绿地以基石投资者身份参与了广发证券香港IPO，认购了7000万美元。绿地还有继续参股或并购金融机构的意图，目的不仅仅是财务投资，还包括拥有这些机构所持有的金融牌照，以便更好地开展金融业务如互联网证券、保险等，进一步获取业务资格，拉长金融产业链。
股权投资基金
绿地设立的股权投资基金，主要对代表行业发展方向的企业进行投资，这将是对企业上市以外融资渠道的补充。股权投资的投资标的一般为一定规模和产生稳定现金流的成形企业，风险较小，退出渠道则包括IPO、售出、兼并收购、标的公司管理层回购等等。投资人对政策导向、经济形势的动向的了解将帮助其选择正确的标的，增加盈利，与绿地的优势相契合；资本对接类业务也能成为绿地办公楼、产业园区等提供的增值服务，吸引更多的业主入驻旗下项目。
除了上述板块外，绿地金融旗下还包括设立引导基金参与国企混改，能够针对业主的社区金融和财富管理，利用自贸区优势提供租赁、保理、贸易融资等综合金融服务的融资租赁公司，作为基石投资者对多家IPO企业进行直投，针对房地产上下游企业的小额贷款等多种类型的业务。
模式二：越秀——传统金融业务涉猎广泛
金融是越秀集团的三大核心产业之一，越秀金控目前资产总额已超过1000亿元，拥有银行、证券、租赁、产业基金、融资担保、小额贷款等多个境内外金融业务平台，基本形成了以银行、证券为核心的国际化金融控股格局。越秀房托则是全球首只投资中国内地物业的REITS，旗下有六个商业物业。
越秀对金融业务的拓展采用了多种方式，如通过收购股权形式控股创兴银行，在企业改制中“收编”了广州担保，再加上自行成立的融资租赁、担保等业务，已获取除了保险外的其余牌照。越秀金控的布局一方面是集团战略，另一方面也是广州国企改革需要。通过越秀金控的整合，将如广州证券、广州担保等原本独立的机构纳入越秀平台统一管理，增加协同效应和整个集团的影响力。越秀在金融创新方面的突破主要是越秀房托的上市，顺利解决了商业地产投资的退出机制；以及通过基金为项目融资等。从总体业务发展情况来讲，目前越秀的金融板块规模和房地产不相上下，金融业务不仅协助了其减轻地产投资的资金压力，单独亦有很大发展空间，甚至有望超过其地产业务。
2、依托房地产资源，建立金融平台
指房企下设单个或多个金融机构，开展某一类金融业务，通常为轻资产的平台类业务，如互联网金融、社区理财等。采用这一模式的以服务商为主，是在房地产资源的基础上，对产业链进行的延伸，以便向房企、业主等各种原有渠道带来的客户提供更为丰富和完善的服务，并在此基础上进一步拓宽渠道，增加竞争力。
模式一：易居——互联网金融覆盖服务全产业链
易居中国旗下的易居资本和钜派投资将宣布合并计划，钜派投资已向美国证监会递交了招股书，双方的合并完成将于钜派成功在美国上市同时生效。易居中国的第四大业务板块，金融服务集团浮出水面，与易居营销、乐居互联网及电商、克而瑞和易居社区增值服务一道覆盖了中国房地产服务的全产业链。钜派投资为财富管理公司，专注为高净值资产的客户，包括个人、家庭和企业，提供全方位的资产配置建议。而钜派投资与乐居电商的合作更是有利于互联网金融平台的搭建，构成良性的P2P业务增长。这实质上也是一次资源整合，一方面，钜派投资的客户能够找到安全可靠的投资渠道；另一方面，乐居电商则能为购房者提供贷款渠道，降低购房门槛，继而促进交易量增加，使得更多的房企愿意与其合作。
模式二：花样年——通过收购物管提供社区理财
花样年正逐步向将向以金融为杠杆、以服务为平台的金融控股集团转型，通过社区服务平台，打造“草根金融”，主要包括小额贷款和业主间的P2P。旗下社区业主如果需要钱急用，通过以往对业主缴费情况等数据的收集，经过一个专业的评估系统评估之后，系统可以确认是不是给他借钱；进而，帮助银行进行信用评价，或者通过自己的小贷公司，提供小额贷款给个体，收取利息或佣金。未来还将会推出社区养老、保险等理财产品。
花样年布局主要通过旗下物业管理企业“彩生活”进行。彩生活上市后，采用并购模式扩张，进而在所管理的社区内推广使用APP，培养业主使用习惯。其金融规划便基于所管理社区，金融产品都是针对社区用户的特点设计。对于花样年来说，通过金融业务盈利的关键在于让不同社区的业主都真正地对彩生活APP产生依赖度，愿意使用APP提供的服务，这也是金融业务发展的基础。
二、控股或参股金融机构
越来越多的房企开始投资和参股金融机构，但目的各不相同。从总体来看，参股银行的房企最多，主要是为自身及上下游合作企业提供融资便利；也有房企“广撒网”，对各种类型的金融机构如证券、信托等进行财务投资；野心更大的房企则是以进军金融、获取牌照为目的，通过参股机构介入管理的手段，完成对业务的布局。
1、通过控股或参股，介入企业运营
指房企通过认购上市金融机构定向增发的股份或二级市场收购、收购非上市金融机构股权等，获得对企业经营的参与乃至控制权，根据持股比例可派驻一定数量的董事参与到管理团队中，进而影响其战略发展。这一模式使房企能直接获得成熟的金融团队，快速开展业务。但仅适用于在金融领域有一定经验的房企，否则无法对收购金融机构作出战略指引。
案例：泛海、新湖、泰禾——通过控股获取牌照
泛海控股拟打造“房地产+金融+战略投资”的业务模式，2014年起加大了在金融领域投资，控股了民生证券，并参股民生信托、中民投、中信泰富等等。大股东泛海集团金融资源丰富，控股的金融机构有民生证券、民生信托、民生期货、北京民生典当、民生保险经纪，参股的金融机构有民生银行、广西北部湾银行等。
新湖中宝2006年起大量投入金融业，实现多元布局，金融牌照较为齐全。新湖中宝参与公司股权投资有两条路径：一是公司直接投资企业股权；二是通过新湖控股间接投资企业股权。目前参股企业包括长城证券、新湖期货、盛京银行、湘财证券等，未来计划逐步将控股的金融企业整合到互联网金融平台上。
泰禾也是较早对金融有企图的房企之一，先后参股了福建海峡银行、福州农商银行、东兴证券等金融或类金融企业。今日，泰禾又与大股东在福建平潭自贸区投资设立泰禾金控，将致力于金融及类金融业的投资，同时把握资产管理和股权投资行业发展机遇，通过投资或收购互联网+金融股权，构建泰禾集团的互联网金控平台。
这三家房企的模式较为类似，共同特点主要包括：1）大股东或实际控制人（卢志强、黄伟、黄其森）熟悉金融行业，擅长资本运作，有较好的投资眼光和长期在金融业扩张的野心；2）母公司均持有多家金融机构股权，或上市公司与母公司共同持有金融机构股权；3）控股或参股金融机构后的目的是拥有其牌照，会介入日常运营，最终会整合到金融平台中；4）擅长抓住热门题材炒作。
2、以财务投资为目的，广泛参股
是指无论对金融机构投入多少资金，持有多少股权，均不参与到企业运营中，仅是由于看好金融业或该机构而作的财务投资。这一模式适用于了解经济形势的房企，通常有国企背景。
案例：北京城建——财务投资多家金融机构
北京城建参股企业横跨多个领域，其中有四家为金融机构，包括北京首都国际投资管理（12.84%），国信证券（4.9%），锦州银行（3.33%）和中科招商（30%），其中中科招商是中国首家经政府批准的创业投资基金大型专业管理机构，管理三类基金，包括创投基金、产业基金、并购基金，已成功投资了数十个项目，很多企业先后在国内外资本市场成功上市。
和前一种模式不同的是，北京城建参股企业并非为介入运营，仅是进行财务投资。作为北京国资委旗下房企，北京城建的发展充分利用了国企身份和资源，而对金融机构财务投资的模式也适合其身份：国企普遍更了解经济形势，但执行力较弱，通过资金支持的手段，对有发展前景的企业进行投资，获取的利润回报可能比企业自身进行转型和开拓来得更为丰富。
3、投资单个金融机构，服务地产业务
该种类型以投资持股银行为主，目的是为房企上下游的供应商、服务商等提供融资便利，以及为购房者提供首付贷等金融手段对销售起到作用，推动主业发展。
案例：万科、恒大——参股银行获融资便利
万科以基石投资者身份参与徽商银行H股首次公开发行，认购8.84亿股，涉资约30.67亿港元，从而成为其控股股东。恒大则斥资36.5亿元，在4个多月时间内举牌增持了华夏银行5%的股份，一举成为华夏银行第五大股东。
万科与恒大参股银行的意义相同，万科通过徽商银行，能为其合作方提供融资便利，进而拉长了自身的付款周期，以及能够作为谈判优势压低合作费用等。恒大亦如此，同时，华夏银行的规模较徽商银行更大，因此能为恒大提供更多的关联贷款，满足其扩张需求。
来源：CRIC研究中心《房企金融创新》研究报告
