【编者按】“三边工程何时了，糗事知多少？大楼迟迟无顶封，图纸不断设计变更中。成本暴涨不意外，而且工期改。问它效益何苗头？恰似一道瀑布向下游”，作者的这首打油诗犀利地讽刺了现今存在着的“三边工程”，即“边勘测、边设计、边施工”。三边工程危害极大，不仅浪费资源成本，而且工程质量无法保证，尽管有关部门三令五申禁止，但现实生活在还是屡见不鲜，其背后的原因值得我们思考和解决。

“三边工程”何时了

（本文作者系四川大学2000级MBA 王韫）

　　“三边工程”，即“边勘测、边设计、边施工”的工程项目，该现象在业界时有发生。这种操作方式，绝对是非常规化的，是非常怪异的。

　　 “三边工程”危害较大，可谓“行业毒瘤”。主要体现在三个方面：一是影响开发进度和效率，二是增加无谓的开发成本，三是可能降低项目的产品质量。

　　首先，任何项目都存在一个依次进行的时间逻辑顺序，房地产项目当然也不例外。在项目开发全生命周期中，需按照开发价值链和开发流程，确定可研论证、市场定位、报批报建、规划设计、建筑施工、（招商）销售、交房（运营）等环环相扣的各大阶段；这些阶段可能有同时进行的交集部分，但总体上要符合这个基本程序。

　　 在每个开发阶段，又要根据业务事项去细化每个阶段工作任务，将每项工作任务分解为具体的节点和工作项。节点为某项工作在瞬间完成的一个时间点，工作项指有开始时间和完成时间的、需持续进行的区间类工作任务。节点和工作项不是孤立的，而是存在先后时序和因果关联的；工作项的完成是节点完成的保障，而工作项之间也存在着逻辑搭接的必然性，否则在执行过程中必定乱套。

　　就是这个“三边工程”，无视项目开发中的客观规律，肆意改变开发程式，完全打乱正常的开发节奏。比如，在项目可行性研究未完成就进场勘测；在业态定位不明的情况下就开始进行初步设计乃至施工图设计；再比如，冒着违规操作的风险，未获取施工许可证，就进行基础和主体施工。造成的后果就是，一旦与前置工作的要求相悖，就必须否定已进行的工作，重新来过；比如，某住宅项目本已完成施工图设计，但经乙方介入后详尽市调，发现原户型面积区间偏大，不符合市场需求，需要重新进行设计。又比如，某商业项目本已差不多完成主体施工了，结果招来的商家发现这个建筑结构在层高、空间布局、动线设置等方面不符合其经营需要，要求更改结构，否则不予签约；鉴于招商难度太大，其开发机构不得不进行重新施工。于是乎，设计变更、停工改造等接踵而来，完全打乱了开发节奏，开发进度严重滞后。

　　然后，房地产开发成本由土地成本、前期工程费、建安工程费、财务费用、营销费用和管理费用这六大方面组成。其中，土地成本、前期费用和建安费用占了大头，一般高达总成本的80%以上；而建安费用则是重中之重。比如，发生设计变更，则设计费用将可能随之增加；改造乃至重建，则可能导致直接工程费、措施费、规费及管理费的增加，造成无谓的成本浪费。

　　接下来，当出现工期延误后，赶工的情况在所难免，建筑工艺自然无法保证，从而影响到建筑质量和产品品质，进而影响销售和品牌打造。

　　一般说来，“三边工程”多发生在一些新入行、运作还较业余、目标成本观念淡漠的开发企业中；大型成熟品牌企业，基本不会犯这种低级错误。要避免这种情况的发生，需建立起完善的项目计划运营管理体系，从而促进项目管理水平的专业化、规范化，否则不但会葬送企业自身，还会对整个行业产生消极影响。

　　 最后，因我家炒菜的油用完了，特在此打上一瓶：

　　 《虞美人·三边工程何时了》

　　三边工程何时了，糗事知多少？大楼迟迟无顶封，图纸不断设计变更中。

　　 成本暴涨不意外，而且工期改。问它效益何苗头？恰似一道瀑布向下游。

2013年9月26日

　　感谢本文原创作者：四川大学2000级MBA 王韫先生。送人玫瑰，手留余香，欢迎更多朋友一起来分享。

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