【作者按】在金融全球化的今天，资产全球配置也是一种必然的趋势，国人拥有海外房产并非一件遥不可及和神秘的事情。本文就海外置业的一些基本情况作了一些归纳总结，希望对有计划置业海外或者有兴趣的读者一些建议，大家可以共同交流学习。

中国人圈地美利坚

（本文作者系西南科技大学 郑将军）

　　近几年来，中国的房地产市场异常火爆，一句“房价是总理说了算还是经理说了算”道出了多少人的苦楚，一部《蜗居》流露出多少北漂的辛酸。而最近一组新的数据显示，近两年二三线市综合体数量越来越多，光成都在建或拟建的城市综合体数量就高达80多个，这些综合体将办公、酒店、住宅、购物集合在一起，实现多功能与高效率，快速实现盈利，但出现的产能过剩和单一问题也有可能在日后慢慢凸显。各地楼市新政“国五条”细则落地后，2013年4月全国主要城市的楼市成交量相比3月大跌，房企销售额也应声下滑。上海易居房地产研究院发布《4月份典型城市新建商品住宅成交报告》指出，4月份，20个典型城市新建商品住宅成交面积为852万平方米，同比增长24.7%，环比下降33.0%。政策调控让房价开始降温，国内房产投资市场开始慢慢褪去了昔日的光辉。

　　从投资方面来看，2000年温州人开始在上海、杭州、苏州、厦门、北京、宁波、金华等地置业。有报道说，温州有10万人在炒楼，动用的民间资金高达1000亿元，另一个举国闻名的就是山西煤老板出手阔绰、一掷千金的购房故事，可谓声名远播。但随着中国近期多种抑制房产投资市场的政策和措施陆续出台，温州和山西炒房团开始退出国内楼市，加上人民币升值，美国的房价很便宜，国内越来越多的开发商和富人把眼光投向了海外，开始发力海外房产。那海外房产是什么情况，我们不妨一同来关注一下。

中国房企布局海外

　　越来越多的中国房企开始走向国际，到海外买地、建房，而他们的目标，仍然是国内因政策限制丧失购买资格的富人。

　　去年以来，包括碧桂园、中国建筑、中国铁建、万科、绿地、万通、中坤等十余家大型房企，已在海外有房地产项目或确定投资计划，投资规模达到上百亿美元。

富人圈地美利坚

　　中国富人开始更加全球地配置资产，购房尤其是在美国购房则成了他们的一个重要选择。而这部分人群在美国置业的主要目的还是集中在投资、居留自住、子女留学等目的。2012年，中国买家购买123亿美元美国地产，占外国人在美国买房的12%，仅次于加拿大的23%，在这些国际客户眼中，美国是子女教育及稳健投资房产市场的理想地点。

走进美国房产

　　古人有云：有土斯有财。以前古人拥有土地可以种植稻米，生产粮食，维持生活，即使到了现代社会，这种土地财产观念还是没有改变，土地是一种有形资产，可以使用、触摸、实实在在地拥有，还可以世代相传，让人有踏实感，同样有很多人借此致富，虽然现今要拥有一块土地并非易事，但是拥有一套物业却不是那么遥不可及的事，而且物业交易很活跃普遍。物业本身又可以收租，总体是一件非常实用又保值的东西，较为其他投资工具，只可以拿回一张纸做凭证，相对比较有安全感。

　　以前很多国人通过购买国内的房产赚了不少钱，现在由于政策限制，导致很多有钱人不能或者不敢在国内购置更多的物业，于是开始做起了美国的业主，要知道美国的房屋是永久性产权，只要不卖掉，世世代代拥有，这也吸引了不少的国人买家，因为国内房屋产权仅有70年。

美国置业黄金时机

　　从投资的角度来看，在美国置业有利于日后扩展你的房产版图，目前美国经济困境因次贷问题令银行收紧贷款，尤其是针对在美国当地没有信用记录的海外人士，或许难以申请贷款，往往只能够以现金支付房价。只要你开始购置第一套房，便可以慢慢建立自己的信用。

　　不少国内买家，希望利用这个房地产低潮，趁着这个黄金时机，借以扩展视野版图，有人希望在当地租地方建立办事处，甚至在美国购买土地建设厂房或物流货库，这些都有利于日后当美国经济重回轨道后，可以立即占有市场。现代美国除了房屋便宜外，购买土地也是最佳时机。另外一个做法是，以现金买入房屋后，再把手上的房产拿来做按揭，以增加现金流。也可以等一两年后房价升值，再做按揭，便可以取回更多的现金，另外再购置多一间房屋，或以税例1031条交换条例卖出手上的房屋，在无需向政府交纳资本增值税下，另外再购入价格更高的房屋，以增加总资产价值。

在美国买房程序并不复杂，通常只需30-60天

　　国内人在美国买房不一定需要亲自出一趟国门，在国内就可以完成整个交易流程。

　　1.初期筛选：选择合适的房产经纪公司和经纪人以及选择合适居住或投资的城市和区域

　　2.购房前做好功课：城市概况，房屋详细资料，资金的准备

　　3.实地考察：可根据实际情况决定是否需要实地考察

　　4.交易阶段：跟房产经纪公司洽谈，签订合同，付款，结束交易

在美国置业能移民吗？

　　很多人都关心购买美国房屋，会不会更有利于移民当地？事实上，在美国置业与移民完全没有关系。美国有各种移民方法，如亲属、投资、技术移民等，可是目前还没有一种可以通过买房移民，当然在葡萄牙、塞浦路斯是可以通过买房移民。虽然2011年10月美国有参议员提出只要花500万美元在美国购置房产，就能获得3年美国居留签证，以刺激美国低迷的房地产市场，进而拉动其他产业，促使美国经济加快恢复步伐，可是这个动作目前还在咨询阶段，到底最后会怎样，现在谁人也谈不上来。单纯购房不符合美国移民法的规定，可是如果购置商业房产，有些项目如投资酒店、超市等，需要人员协助日常运营工作，增加当地的就业机会，为美国经济做出贡献，便可以符合投资移民的条件。

　　感谢本文原创作者：西南科技大学郑将军先生。送人玫瑰，手留余香，欢迎更多朋友一起来分享。

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