【毕友导读】本文由创星计划企业——和思康健投资管理有限公司刘辉推荐。中国的60岁以上老龄人口在2013年已经达到2亿，毫无争议地成为世界上老龄人口最多的国家。面对这样巨大而真实存在的市场，与养老有关的地产式开发似乎已经成了摆在诸多企业面前的鲜香蛋糕。继万科、绿城、保利等房企之后，越来越多的各类企业进入养老地产领域。
第一问：
养老地产应该是什么？
业界对于养老地产有“真养老”和“假养老”之分，区分起来也很容易，只要开发商持有一部分跟养老相关的物业或者配套，以后用来经营，服务于老年人，这个项目就算是“真养老”的项目，比如北京太阳城，太申祥和山庄，泰康燕园，上海的亲和源等；只要是统统销售、完全没有持有物业的项目，就被业内称为“假养老”项目，即使这个项目可能主打的是养老概念，实际入住的也是老人，这也称不上是一个真正的养老项目。因为最根本的原因在于，这种项目不能够为老人提供所需要的专门服务，不能满足老人在身体衰老之后产生的护理需求和医疗需求。
实际上，养老地产的核心价值是为老人提供持续的服务，而不是销售房产，所以最为理想的状态是依靠各种服务作为主要和持续的盈利收入，地产销售仅仅是在早期起到支撑项目开发的作用，中后期依靠品牌输出和服务输出来盈利。
养老地产的发展前景是非常好的，但是仅仅能够销售房产的养老地产项目前景并不好。只有房产没有服务的项目，市场很难一直买单。
坦率说，“养老地产”这个词是一个比较笼统的概念，就像“产业地产”“旅游地产”“商业地产”一样，是一种大的类别概念。在我看来，其中实际上包含了三种性质不同的项目类型。
第一种是带有养老概念的住宅社区，是卖给养老客户的房地产项目，其主要的价值还是建立在物业和配套的硬件价值上，针对老人的软性服务价值的比例很低，例如诸多地产开发企业开发的养老社区。
第二种是为需要专业或者长期照护的老人提供服务的经营性养老机构，完全持有经营，不销售物业，例如北京的汇晨老年公寓，爱暮家老年公寓等。
北京的汇晨老年公寓·游泳池
第三种是带有健康诊疗功能的医养型养老社区，这类社区跟医疗机构紧密关联，具有某种医疗功能，例如北京的太申祥和山庄。
环境资源是基础，养老地产需要有较为优质的自然资源条件作为基础，提供老人良好的生活环境；物业是载体，养老地产的重点是“养老”而非“地产”，“地产物业”是提供养老服务的平台和载体；医疗资源是驱动，养老地产必备的是完善的医疗资源配套，这是让老年人放心购置和使用物业的基本保证，也是区别于传统住宅开发的基本特征；持续服务是核心，为老人提供持续的养老服务是养老地产真正的核心价值。
第二问：
境外有哪些不同的养老模式？
世联接触过的养老机构有欧洲、美国、日本、台湾的，说到不同国家和区域的模式，大的方面来看，美国的养老模式是大规模项目开发，市场化运作，专业化程度高，市场细分清晰，是国内开发企业倾向于学习的模式，从很多的项目都叫“太阳城”、“凤凰城”就能够看出来。
但是，美国模式由于市场化程度高，专业分工清晰明确，这又是市场处于起步阶段的中国很难直接仿效的。例如，在美国各个开发环节能够用高水平的专业公司来分工完成，投资方很多是专业的医疗/养老reits，开发方有专业的养老社区开发商，运营有专业的运营服务商等，专业的团队做专业的事，风险最小化，收益最大化；反观国内，养老市场刚刚起步，各个环节的专业力量还不够，所有问题都得开发企业一身承担，风险很高，压力很大。
另外，美国模式还有一个文化差异性，这导致了美国人能够接受的养老方式而中国人却不能接受，最典型的就是中国老人不能接受远离家人，完全在一个老人社区中的养老方式。所以我们说目前中国直接学美国模式会有问题。不过，美国的专业化市场分工的模式肯定是大势所趋，现在我们的客户中已经有人在尝试“险资出资并持有+开发企业代建+专业养老运营服务商代营”的模式了，跟美国的模式很类似了。这可能也是未来国内养老项目开发模式的可行方式之一。
另外，随着对欧美运营企业的了解越多，我们还发现欧美模式一个重要的特点就是“昂贵”（运营成本高昂），搬到国内之后基本上只能针对小众人群提供服务，与国内“未富先老”的现实国情错位，一部分外资养老项目不佳的入住情况也反应出这个现实问题。
巴登诺伊纳——现代化著名疗养城市
老Q考察的近8000人入住的德国‘augustinum’养老院
日本的养老项目主要特点是“小而精”，精细化运营为主要特点。日本的政策环境和土地、金融政策与国内相差很大，国内更多是学习日本的精细化管理、专业化的物业设计和人性化服务，采购和使用日本的各种专业老年设备和器具等，但是直接学习日本的模式很不现实。例如，有一个国内的项目请了日本的设计师设计老年公寓的户型，结果日本设计师设计的户型面积是18平米，这个尺度在国内市场上根本不被人接受。还有一次在一个中日养老论坛上，有国内的开发企业拿着7平方公里的项目请教日本的一群养老专家的开发意见，日本专家们都傻眼了，因为他们对这么大规模的项目完全没有概念。
台湾的养老模式结合了西方和东方的一些特点，有清楚的市场细分，也有非常人性化和精细化的服务经验，但是台湾对于养老这一块的政府监管非常严格，养老项目并不能完全的市场化。台湾的老龄化开始的时间比日本晚，但是比大陆早了很多年，所以积累了比较丰富的经验，同时又因为一衣带水、文化同源的关系，这些标准和经验都可以被国内企业直接借鉴和复制，有利于行业的成熟和进步（与国外的养老运营企业交流中，发现语言沟通和概念理解是个很现实的问题，很多复杂信息比较难沟通清楚，“鸡同鸭讲”般的情况屡屡出现）。
第三问：
中国式养老有什么独特之处？
既然国外的模式不能搞简单化的“拿来主义”，而要走符合中国国情的“中国模式”，那么所谓的“中国国情”都有哪些呢？
国情一：以“家”为核，先家庭，再自己
中国人以家为核心，先家庭，再自己，在家族面前，实际上没有太多个性。在中国人的家庭中,每个人首先是整体中的一员,其次才是一个独立的个体。父亲首先是孩子的父亲,其次才是妻子的丈夫,最后才会作回自己。中国人对于家庭尤其是对于孩子，都拥有一种极为彻底的奉献精神。中国老人的幸福是与儿孙子女的生活关联在一起的，“儿孙满堂”是老人晚年最大的风景。
然而西方人的家庭观念正相反，家庭成员个体的独立性非常强，他们先是有个体而后再组成家庭。在这个家庭中，父亲首先是自己，其次才是妻子的丈夫,然后才是孩子的父亲，所以，他们都会优先保证自己的生活品质,然后才决定对孩子的养育付出和教育付出。在西方老人的眼里,儿孙满堂不是最主要的风景，对他们而言,自己那种旅行、度假、钓鱼、打猎、远足、园艺等等有趣的老年生活才是主要的晚年风景。他们可以接受许多老年人聚居的模式，而并不一定要聚在儿孙满堂的大家庭，因为对于大多数西方人来说，这个大家庭是并不存在的。
这种关于“家”的巨大文化心理差异是导致很多国外养老模式在国内水土不服的根本原因。
国情二：制度环境太“初级”
国内发展养老地产的制度环境主要体现在土地制度、政策制度、金融制度三大方面。目前这三方面制度的建设才刚刚开始，政策环境远未成熟。关于养老的土地供给制度实际上非常的模糊，导致养老物业的市场供给一直没有明确的标准和数量统计，养老综合用地的供给今年才刚刚在北京尝试，各地虽有效仿，但是步伐依然比较缓慢。
国内关于养老的社会保障制度，一直缺少长效的顶层制度设计；美国有401K养老计划，台湾有全民健保制度，日本有介护保险制度，都对推动养老行业的迅速发展起到关键作用。据中国老龄委相关负责人在某论坛上透露，有关部门短期内尚不会出台相关制度。
国内的融资环境不佳，主流的融资渠道均为高息短贷、短债长投，对于养老这类投资周期长，利润水平较低的行业，一般的金融机构兴趣缺乏。这样的直接后果就是逼得开发企业必须要用各类快速回现的方式满足项目的资金需求，卖房、卖高额会员卡以图快速回现几乎成为企业们的标准动作。
国情三：“未富先老”与“未老先衰”
世界范围看，德国、法国、英国等发达国家进入老龄化时，人均GDP在1-3万美元之间，而我国刚超过5500美元，差别甚大；我国现有养老制度仅局限于城镇，只能顾及全国1/4的老年人口，养老金也很少；退休年龄人口与就业人员之比目前为1：6，到本世纪中可能变为1：2，养老金存在巨额隐性缺口。“未富先老”已经是既成现实，绝大多数老人的支付力是有限的，精打细算和消费理性是老人消费的特点；企业如果一味定位高端，很快就会发现市场存在价格的天花板，后续项目经营会非常困难；降低支付门槛，创新支付方式，是养老项目普遍待解的课题。
早些年国内的医疗水平和保健意识还较低较弱，加上近年来日益严重的环境污染和食品安全等问题，绝大部分的老年人的身体都存在某些机能不佳或慢性病，“未老先衰”意味着老人的身体健康维持、康复、治疗等需求是真正的刚性需求，而现在绝大部分的养老地产项目都定位于“健康高端老人”，与真正的市场需求实际上已经错位。
第四问：
谁能做养老地产？
并不是任何企业都适合做养老地产，能从事养老地产开发的企业须具备四大前提条件：
要有高度的社会责任感
养老是一个一旦进入就很难退出的行业，老人一旦入住你的项目，就不可能中途退出，甩手不管，每一位老人都是一份社会责任。
要有较强的资金实力和融资能力
养老住宅属于高成本投入型物业和长期持有型物业，对资金的占用周期长，不易短期套现，对企业的资金实力和融资能力要求更高。
要有持有物业经营经验或能力
养老物业是一种经营性物业，其被购买是因为其服务价值，而非传统住宅的空间使用或物业升值的价值，因此开发企业需要有长期经营的意识和持续提供服务的能力。曾经做过持有经营性物业的企业比较能理解养老物业的这种经营属性。
能有效整合医疗健康行业资源
养老地产的基础驱动是医疗资源配套，而医院必须有专门的医疗机构管理运营，因此开发企业需要有医疗健康行业资源的整合能力。医疗行业资源对于开发企业来说绝对是大跨界的领域，没有一定的特殊渠道很难短时间内整合到医疗资源。
目前养老地产领域的进入者主要有四大类：
金融机构
进入养老的金融机构又可以细分为两类：聚焦养老的投资机构（如复星集团的上海星堡中环养老社区，国开行与北京康联医药合作投资）；保险机构（泰康人寿的北京泰康燕园；平安集团的桐乡养老综合社区项目；合众保险的武汉合众健康社区）。金融机构具有资金优势和整合政策的优势。
传统地产开发商
例如，万科的杭州良渚文化村随缘嘉树；绿城的乌镇雅园；保利的嘉兴西塘越；远洋的北京椿萱茂。传统地产商的优势在于擅长项目开发和市场营销。
跨界运营商
例如，大仁健康管理机构的北京龙庆峡温泉度假山庄。跨界运营商的优势在于项目的后期运营的特色化和持续性。
多元化经营的大型国企、央企
例如，中信集团、首创集团、首开股份、北京控股集团等。国企、央企的优势在于掌握优质土地资源和物业资源，以及整合政策资源。
第五问：
哪些城市适合做养老地产
从我们对不同城市的调研情况看，并不是所有的城市都能够做养老地产的。实际上有四类城市更有条件做养老项目：
第一类是经济发达的高龄化城市
以北京、上海、广州为代表，这类城市中的老人数量众多，观念先进，有很好的财富积累，大多因为地产的上涨而身家数百万，完全有能力通过变卖现有房产或者租赁房产，获得足够的资金入住专门的养老项目。
第二类是宜居型的经济发达移民城市
以成都、青岛、杭州、大连等城市为代表，甚至深圳也是这样的城市，因为这样的城市有具备高支付力的子女，老人过来以后能够帮子女带小孩，或者是接受子女的照料，享受优良环境和城市便利，合家团圆是根本的驱动力。不过现在这些城市的房价涨幅很快，虽然有团聚的意愿，但是要通过买房把老人迁居过来阻力越来越大，这类城市的养老地产就需要有商业模式上的突破，例如租赁型的老年公寓可能就会非常有市场。
第三类是一些生态资源和人文资源非常强势的全国目的地型城市
例如海南、云南的一些城市，受旅游娱乐因素驱动形成短期度假居住。这类城市虽然环境非常好，但是由于医疗、护理等核心资源跟不上，只适合于健康低龄老人，因此这类市场属于短期使用和阶段性居住，不见得是一个长期可持续的养老市场，更加适合做养生主题的开发。当然，这也要再用一段时间来检验。这种市场的特殊性，也决定了需要有创新的商业模式，而不能仅仅用传统的销售方式卖养老物业。
第四类是大城市周边的优美小镇
这类小镇以其强势环境资源和文化同源的驱动吸引本地和周边地缘城市群客户过来养老居住。例如乌镇、宜兴、嘉兴等。这类小镇型城市文化与周边城市相同，没有饮食、语言、习俗上的差异，与大城市交通方便，加上环境优美，生活成本低，非常适合老人身心的健康保持和慢病康复。
这四类城市的养老客户需求特点不同，打造的养老地产模式也是不一样的，并不能照搬照套。
第六问：
养老地产可以怎么做？
我国养老地产的各种开发模式都在探讨，有专业养老院模式的，有社区养老服务模式，有老年社区模式，有养老综合体模式，有老年大学模式等等。世联在很多项目的方案基础之上，总结出三种比较符合国内地产开发的模式，分别是“隔代亲情社区模式”、“会员制医养综合体模式”和“养生目的地模式”，可作为养老地产项目前期判断其适合的发展方向的“参考原型”。
开发模式一：隔代亲情社区
这种开发模式打造的是一种适老化的生活社区，适合在城市外围区域开发（直接受城市公共交通辐射），开发规模约500～600亩较为适宜。开发企业需要自持少量养老物业用于经营，依靠其他物业的销售来盈利。整个社区是年轻人群与健康老人混合居住，并不是仅仅针对老年人的社区。
这种模式的优点是多方面的，例如，少量持有+大量销售的模式即可以让企业能够持续开发，又是市场认可和能够买单的模式；年轻人+老人的混合居住可以减低老人的孤独心理，整个社区中的老人组团“分隔而不分离”，子女与父母既能够相互照顾，又能避免生活习惯的相互干扰，整个社区即有年轻活力又有安宁安详的居住氛围，非常符合中国人的“家文化”传统，市场接受度很高。
开发模式二：会员制医养综合体
这种开发模式打造的是一种专业化的养老机构，需要依托城市的医疗资源，适合在城市区域内开发。此种模式必然是全部持有物业，不能销售产权，项目的占地规模不能太大（<200亩），针对的客户是较为高龄的老人或者慢病老人，需要提供专业护理服务。
开发模式三：养生目的地
这一模式打造的是一种旅游+养生+养老的主题社区，是“强养生弱养老”的功能定位。此类项目的区位一般比较远，距离主城区的车程在半小时到1个半小时不等，自然资源一般较优良，地块规模较大（>1000亩），但是配套条件非常不足。这种模式针对的主要客户并不是老人，而是高保健意识的中高端家庭。之所以称之为“养生目的地”是因为开发企业必须持有一定规模的养生主题设施来保证项目对目标客户的吸引力，形成目的地以克服距离问题。此模式依靠物业销售、会员服务销售和持有设施的经营来盈利。
